A IMPORTÂNCIA DA REALIZAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA

A IMPORTÂNCIA DA REALIZAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA

No dia a dia é muito comum se ver transações imobiliárias sem as devidas cautelas legais, fato que pode gerar muito aborrecimento no futuro. Um deles são os contratos de compra e venda, feitos por particulares, sem o uso da escritura pública, que é fundamental, mesmo na cessão de posse

A escritura pública é o instrumento jurídico da manifestação de vontade entre uma ou mais pessoas envolvidas, perante um Tabelião ou escrevente autorizado do Tabelião, que tem a responsabilidade de formalizar o evento que lhe foi descrito.

A Escritura Pública é indispensável para dar validade formal ao ato de Compra e Venda e proporciona maior segurança jurídica a todos os interessados.

Segundo o Código Civil Brasileiro, que regula os direitos na vida em sociedade, em seu artigo 108 diz: ” Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. ”

Logo o texto da lei é taxativo em dizer que há a necessidade, nos valores maiores que trinta salários mínimos, da escritura pública. Como exposto anteriormente ela da fé pública ao documento, então mesmo nos valores inferiores deve-se lançar mão desse instrumento para que ele possa ter a fé pública.

Temos duas situações distintas do imóvel, a saber:

IMÓVEL COM REGISTRO IMOBILIÁRIO – Propriedade

Aquele que compra um imóvel que possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis do município de localização, está adquirindo a propriedade total do imóvel, ou seja, está adquirindo o direito real sobre esse imóvel comprado. Deve-se lavrar, no Cartório de Notas, uma Escritura Pública de Compra e Venda, que é o instrumento jurídico fundamental para a obtenção da propriedade plena.

Quando a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda estiver finalizada, basta ir a registro no Cartório de Registro de Imóveis do município da localização do imóvel (de acordo com o artigo 1.227 e 1.245 do Código Civil) para que seja efetuada a transferência de propriedade do referido imóvel.

 

IMÓVEL SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO – Posse

Aquele que compra um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis do município de localização do imóvel, está adquirindo somente a posse do referido imóvel, isso é, está adquirindo apenas o direito pessoal de exercer a posse desse imóvel comprado.

Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóvel, deve-se lavrar uma Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse, pois o vendedor ou cedente detém somente a posse do imóvel, mas não é o proprietário.

O vendedor ou cedente cede a posse que lhe pertence ao comprador ou cessionário, que manterá até que possa obter do Poder Judiciário a propriedade plena do imóvel comprado, através de uma Ação de Usucapião. Na lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse não há incidência do Imposto ITBI.

O instrumento fundamental para a obtenção da propriedade integral junto ao Poder Judiciário, através da Ação de Usucapião, é a Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse.

 

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA

O contrato Particular de Compra e Venda, que por muitos é utilizado, principalmente quando falamos de posse, com ou sem o reconhecimento das assinaturas das partes, não tem a fé pública dada pelo Tabelião, portanto, não tem a forma e nem os efeitos jurídicos legais de uma Escritura Pública.

A Escritura Pública é a garantia de regularidade na compra de um imóvel e que permite enfatizar a frase “Só é dono quem registra”.

As referidas Escrituras Públicas (Compra e Venda ou Cessão de Direitos de Posse) lavradas no Cartório de Notas permanecem arquivadas no acervo do cartório por tempo indeterminado, sendo possível a requisição de uma certidão do ato sempre que necessário.

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